Tempelhof-Schöneberg Mietspiegel: Das gilt für den Bezirk 2026

Rund um den Nollendorfplatz ist Tempelhof-Schöneberg Großstadt pur, in Lichtenrade und Marienfelde am südlichen Stadtrand eher Wohnvorort. Diese Staffelung spiegelt sich direkt in den Mieten. Mit dem Berliner Mietspiegel ordnest du ein, was ortsüblich ist.

Am 28. Mai 2026 ist der neue qualifizierte Mietspiegel für Berlin in Kraft getreten.¹ Er folgt auf die Version von 2024. Ob du in Friedenau oder in Mariendorf wohnst: Wenn du wissen willst, ob deine Miete angemessen ist, greifst du zu diesem Werkzeug. Unten gehen wir durch, was der Mietspiegel leistet, wie seine Tabelle funktioniert und wie du die Vergleichsmiete für deine Adresse bestimmst.

Rechtlicher Rahmen: Was der Mietspiegel festlegt

Der Mietspiegel fasst zusammen, was in Berlin als ortsübliche Vergleichsmiete gilt. Für jeden Wohnungstyp zeigt er die in der Stadt übliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen erstellt ihn gemeinsam mit den Verbänden von Mietern und Vermietern.

Gesetzlich verankert ist er in den Paragrafen 558 und 558d des BGB.² Weil Berlin einen qualifizierten Mietspiegel hat, der wissenschaftlich erarbeitet ist, gehen Gerichte zunächst davon aus, dass seine Werte stimmen.³ Wer als Vermieter über die Spanne hinaus erhöhen will, muss höhere Vergleichsmieten vorlegen. Selten gelingt das.

Daraus ergeben sich drei Einsatzfelder. Bei Erhöhungen im bestehenden Vertrag setzt die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze. Bei Neuvermietungen dient er als Bezugsgröße für die Mietpreisbremse, die in Berlin weiterhin greift.⁴ Gibt es Streit um die richtige Miethöhe, ist er die gemeinsame Messlatte.

Die Ausgabe 2026 in Zahlen

Die Senatsverwaltung hat den Mietspiegel 2026 am 28. Mai 2026 verabschiedet und am Folgetag im Amtsblatt für Berlin bekanntgemacht. Die Daten beziehen sich auf den 1. September 2025.⁵ Berücksichtigt werden Neuverträge und veränderte Bestandsmieten, der Spiegel zeigt so das Niveau der letzten sechs Jahre.

Eine reine Fortschreibung gibt es in Berlin nicht: Der Mietspiegel wird im Zweijahresrhythmus komplett neu erhoben. Grundlage für 2026 sind rund 17.000 Miet- und Ausstattungsdaten, die das unabhängige ALP Institut Hamburg analysiert hat.⁶ Rund 1,6 Millionen Wohnungen in Berlin fallen nach Angaben der Senatsverwaltung darunter.

7,71 Euro pro Quadratmeter beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin nach dem Mietspiegel 2026. 2024 waren es 7,21 Euro, also etwa 6,9 Prozent weniger.⁷ Mit den Inseraten auf Immobilienportalen hat dieser Wert wenig zu tun. Er bildet alle bestehenden Mietverhältnisse ab, auch die alten und günstigen, und nicht die aktuellen Wunschpreise der Vermieter.

Aufbau der Tabelle verstehen

Keine Sorge vor dem Umfang: Der Berliner Mietspiegel setzt sich aus drei Elementen zusammen. Das sind die Tabelle mit den Mietwerten, ein Raster für Zu- und Abschläge und das Straßenverzeichnis, das jeder Adresse ihre Wohnlage zuweist.

1. Alter des Hauses und Fläche

Die Zeilen und Spalten folgen Baujahresklassen und Wohnungsgrößen. Die älteste Klasse umfasst Häuser "bis 1918", die jüngste solche ab 2016, dazwischen liegen die Nachkriegsjahrgänge und die Klassen von 1991 an. Bei der Größe beginnt die Skala "bis unter 35 m²" und endet "ab 90 m²". Der Altbau im Bayerischen Viertel und das Siedlungshaus in Lichtenrade stehen deshalb in verschiedenen Feldern.

Pro Feld findest du drei Zahlen: Unter-, Mittel- und Oberwert. Der Mittelwert gibt die statistische Durchschnittsmiete dieser Klasse wieder. Die Werte darunter und darüber stecken ab, in welchem Rahmen die Mieten tatsächlich schwanken.⁸

2. Die drei Wohnlagen

Welche der drei Wohnlagen für eine Adresse gilt, steht im amtlichen Straßenverzeichnis: einfach, mittel oder gut. Bewertet werden dabei etwa Bebauungsdichte, Lärmbelastung, Grünflächen, Infrastruktur und soziales Umfeld.

Für ganz Berlin ergibt der Mietspiegel 2026 folgendes Bild: 20,7 Prozent der Adressen haben eine gute, 49,9 Prozent eine mittlere und 29,4 Prozent eine einfache Wohnlage.⁹ Jede Lage hat ihre eigene Tabelle.

3. Ausstattung, Plus und Minus

Zum Schluss kommt das Orientierungsraster ins Spiel. Es unterscheidet fünf Merkmalgruppen, nämlich Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld.¹⁰ Jede Gruppe kennt wertsteigernde Merkmale, zum Beispiel ein neues Bad oder edles Parkett, und wertmindernde, etwa hellhörige Wände oder kein Aufzug.

Überwiegt in einer Gruppe das Positive, bewegst du dich Richtung Oberwert. Überwiegt das Negative, geht es nach unten. Der Mittelwert plus alle Zu- und Abschläge ergibt schließlich die Vergleichsmiete deiner konkreten Wohnung.

Wohnlagen von Schöneberg bis Lichtenrade

Zwischen den Altbauten am Nollendorfplatz und den Einfamilienhäusern in Marienfelde liegt im Bezirk eine große Bandbreite. Die Übersicht unten sortiert die Ortsteile grob ein. Im Zweifel entscheidet immer das offizielle Straßenverzeichnis zum Mietspiegel, das für jede einzelne Adresse die Wohnlage angibt.¹¹

Die Lage kann sich schon am nächsten Hauseingang ändern. Vor jeder Mietprüfung also bitte ins Straßenverzeichnis schauen.

Tempelhof-Schöneberg im Berliner Vergleich

Insgesamt bewegt sich Tempelhof-Schöneberg im Berliner Mittelfeld, allerdings mit einem deutlichen Gefälle von Nord nach Süd.¹² Im Norden kosten Schöneberg und Friedenau spürbar mehr als die Ortsteile weiter südlich.

Für deine Wohnungssuche heißt das: In Mariendorf, Marienfelde oder Lichtenrade bekommst du für dasselbe Geld merklich mehr Quadratmeter als in den begehrten Altbaustraßen am Akazienkiez.

Mietspiegelrechner: So gehst du vor

Die gedruckte Broschüre brauchst du dafür nicht. Unter mietspiegel.berlin.de stellt die Senatsverwaltung einen offiziellen Mietspiegelrechner bereit.¹³ Der fragt diese Punkte ab:

• Straße und Hausnummer, die Wohnlage ergänzt das Programm automatisch
• Baujahr des Hauses
• Größe der Wohnung
• Merkmale in fünf Gruppen, von Bad und Küche bis zum Wohnumfeld
• Besonderheiten wie Balkon, Lift oder guter Fußboden

Als Ergebnis zeigt dir der Rechner einen Unter-, Mittel- und Oberwert an. Diese Spanne ist die amtliche Vergleichsmiete für die eingegebene Wohnung. Gebühren fallen keine an.

Die Regeln bei Mieterhöhungen

Mehrere Bedingungen müssen erfüllt sein, bevor dein Vermieter im laufenden Vertrag erhöhen darf. Seit der letzten Änderung müssen 15 Monate vergangen sein. In drei Jahren sind höchstens 20 Prozent mehr erlaubt, wegen der Kappungsgrenze in vielen Teilen Berlins nur 15 Prozent. Zudem bildet die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze.¹⁴

Maßgeblich ist der Wert, den der Mietspiegelrechner für deine Wohnung ausgibt, nicht der Durchschnitt der ganzen Stadt. Bei einem neuen Mietvertrag greift die Mietpreisbremse und deckelt die Miete in angespannten Märkten auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.¹⁵ Das trifft auf ganz Berlin zu.

Setz deine Unterschrift erst unter ein Erhöhungsschreiben, wenn du es geprüft hast. Der Mietspiegel verrät dir schnell, ob Form und Betrag stimmen. Verlangt der Vermieter mehr als die Obergrenze, kann er die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzen.

Blick nach vorn: 2028 und das Tempelhofer Feld

Der nächste Berliner Mietspiegel erscheint voraussichtlich 2028, denn er wird alle zwei Jahre neu aufgelegt. Stichtag dürfte wie diesmal ein Septembertag im Jahr davor sein.¹⁶ Bis zur Neuauflage bleiben die Werte von 2026 verbindlich.

Ob das Tempelhofer Feld am Rand bebaut werden soll, wird seit Jahren diskutiert und bleibt politisch umstritten. Neue Wohnungen entstehen vorerst vor allem in Marienfelde und Lichtenrade, weil es im Süden noch Baugrund gibt.